شهرهای مازندران یک ماده و 100 مشکل

سلامت نیوز:ساختمان های ناهمگون با فضای شهر، افق کوتاه خیابان ها، کمبود فضای پارک خودرو به دلیل وجود ساختمان های بدون پارکینگ، افزایش تراکم جمعیت و بلندتر شدن سایه سنگین ساختمان ها روی مناطق شهری، ازجمله مشکلات شهری در مازندران است که از یک سو سیمای شهرهای این استان را به طور کامل تغییر داده و از سوی دیگر چالش هایی خدماتی و اجتماعی در سال های اخیر ایجاد کرده است. به گزارش سلامت نیوز به نقل از روزنامه همشهری ،تقاضای بالای ساخت وساز و کمبود زمین در استان، به ویژه در شهرها سبب شده تا تخلف هایی در حوزه ساخت وساز شکل بگیرد؛ تخلفاتی که از یک سو ریشه در نیاز طیفی از جامعه دارد و از سوی دیگر منافع عده ای سودجو را تأمین می کند. شهرفروشی، پدیده ای منحصر به یک استان نیست و به معضلی سراسری در کشور تبدیل شده است، اما در استان هایی مانند مازندران که علاوه بر تقاضای ساکنان برای مسکن، تقاضای مسکن دوم، به ویژه برای پایتخت نشین ها نیز در آن بسیار بالاست، این پدیده و معضل بیشتر به چشم می خورد؛ حتی آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نیز نشان می دهد که طی دودهه اخیر تعداد خانه های خالی که عمده آنها مسکن دوم هستند در مازندران رشد چشمگیری داشته است. تقاضای بالای ساخت وساز به استناد این آمار تعداد خانه های خالی مازندران در سال1385 کمی بیش از 21هزار واحد بود که در سال1390 به 70هزار واحد و 5سال بعد، یعنی در سال1395، این تعداد به بیش از 102هزار واحد رسید. به عبارتی دیگر، تعداد خانه های خالی رسمی در مازندران طی 10سال، بیش از 5برابر افزایش داشته و نگاه مقایسه ای بین این آمار و رشد جمعیت استان در همین بازه زمانی نشان می دهد که سرعت ساخت وساز تقریبا 4برابر سرعت رشد جمعیت بوده است. از نگاه کارشناسان، این رشد ناشی از شتاب در ساخت وساز بر اثر افزایش تقاضاهای مختلف است که بخش زیادی از آنها نیز خارج از ضابطه بوده و با پرداخت جریمه تخلف پس از ساخت وساز قانونی شده اند.فروش تراکم در شهرهای مختلف مازندران به گونه ای پیش رفته که طی ماه های اخیر اعتراض مسئولان ارشد این استان را نیز به همراه داشته است. با اینکه دست کم در یک دهه اخیر مقابله با تراکم فروشی و تکیه کردن شهرداری ها بر منابع درآمدی ماده100 به طور جدی از سوی مسئولان این استان مورد تأکید قرار گرفته بود، اما شهرداری های مازندران از این روند فاصله نگرفتند، تا جایی که امروز به گفته رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران، این استان در شهرفروشی وضعیتی بسیار بدی دارد. خرید و فروش قانون سیف الله علی نیا با اشاره به اینکه نگاه درآمدی شهرداری های مازندران به کمیسیون ماده100 آفتی برای شهرسازی در این استان شده است، می گوید: نمی گوییم همه رأی های کمیسیون های ماده100 دارای اشکال است، اما متأسفانه شاهد تخلف های زیادی هستیم. ما برای همه شهرها ضوابطی براساس طرح تفصیلی داریم، اما این ماده به نوعی همه کارهای خارج از ضوابط طرح تفصیلی شهرها را قانونی می کند.وی معتقد است ضوابط طرح تفصیلی در بسیاری از شهرها نیاز به اصلاح دارد تا جلوی تراکم فروشی گرفته شود. به اعتقاد علی نیا، نبود سقفی مشخص برای صدور جریمه سبب شده است بسیاری از سازندگان با خیالی آسوده اقدام به تخلف و اضافه بنا کنند. درنهایت هم کمیسیون ماده100 به هر میزان که تخلف شده جریمه دریافت می کند. به این شکل، هم سازند،ه با پرداخت جریمه تخلفش را قانونی می کند، هم شهرداری مبلغی را دریافت می کند.رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران افزایش سختگیری ها و نظارت بر فعالیت کمیسیون های ماده100 در شهرهای مازندران را موضوعی ضروری برای جلوگیری از پدیده شهرفروشی در این استان می داند و می افزاید: متأسفانه در روند کنونی حقوق شهروندان زیر سؤال می رود. سازنده در تعداد طبقات، سطح اشغال و حتی نورگیری مزاحمت هایی را برای همیشه ایجاد می کند، اما با پرداخت مبلغی به عنوان جریمه، کارش را تمام می کند. در این بین نقش نظام مهندسی هم به دلیل کم توجهی شهرداری ها و نهادهای نظارتی کمرنگ شده است. مهندس ناظر طبق تبصره 7، گزارش تخلف را ارائه می کند، اما اتفاقی برای جلوگیری از ساخت نمی افتد.علی نیا این چالش را مربوط به همه شهرهای مازندران می داند و خاطرنشان می کند: البته شاید در برخی مناطق نیاز باشد از محدودیت های ساخت وساز کم کنیم؛ برای مثال در یک خیابان 35متری مشکل ارتفاع نداریم، اما اینکه در یک زمین زیر 250متر و کوچه 6متری 6طبقه ساخته شود قطعا منطقی نیست. ضعف نظارت بر ساخت وسازها از طرف دیگر تقاضای بالا برای ساخت وساز در شهرهای مازندران و به ویژه شهرهای غربی، سبب شده راه هایی برای دورزدن قانون ایجاد شود که منافعی را برای برخی واسطه ها نیز به همراه دارد. ج.موسوی، یکی از فعالان بازار مسکن در شهرهای آمل، محمودآباد، نور و مناطق اطراف است که وجود برخی واسطه ها برای حل مشکلات مربوط به تخلف ساخت وساز در بعضی شهرداری ها را تأیید می کند و به همشهری می گوید: معمولا تخلف های ساختمانی را با پرداخت جریمه می توانیم برطرف کنیم. این موضوع به روندی قانونی و عادی تبدیل شده است. اگر هم جایی به مشکل برخورد کنیم بالاخره پل و واسطه ای برای رفع مشکل پیدا می کنیم.موضوعی که این شهروند مطرح می کند بروز برخی تخلفات در بعضی شهرداری ها و شوراهای شهر مازندران را یادآوری می کند که طی هفته های اخیر خبرساز شده و در بعضی از این پرونده ها نیز تخلف هایی در بخش صدور پروانه ساختمانی به چشم می خورد.این جریان را می توان در اظهارات برخی مسئولان نیز یافت. معاون امور عمرانی استاندار مازندران می گوید: تعلل بازرس شهرداری و مهندس ناظر، نخستین گام در بروز این وضعیت است، زیرا درصورت جلوگیری از تخلف در نخستین گام، کار به کمیسیون ماده100 کشیده نمی شود؛ ضمن اینکه عملا بنایی که با تخلف ساخته شده را جز در موارد استثنا به دلایل گوناگون دیگر نمی توان تخریب کرد.مهدی رازجویان از تغییر نمایندگان وزارت کشور در کمیسیون های ماده100 شهرهای مازندران طی 2هفته اخیر خبر می دهد و می گوید: به دستور استاندار و با هدف پیشگیری از تخلفات، چندروز پیش هر نماینده ای که بیشتر از یک سال در یک کمیسیون حضور داشت را تغییر دادیم تا مباحث فنی با دقت بیشتری پیگیری شود. سختگیری ها در 6 ماه اخیر و به ویژه پس از تأکید رئیس قوه قضاییه برای جلوگیری از شهرفروشی در کمیسیون های ماده100 بسیار بیشتر شده است.معاون امور عمرانی استاندار نیز مانند رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران ضعف درآمدی شهرداری ها را عاملی برای تکیه بر شهرفروشی می داند و می افزاید: اگر کمیسیون ماده100 دقیقا طبق قانون و براساس تبصره یک رفتار کند تخلفی صورت نمی گیرد. اما تبصره های بعدی دست اعضای کمیسیون را باز می گذارد تا درصورت رعایت اصول فنی و بهداشتی، با دریافت جریمه، ساخت وساز را قانونی کنند.البته رازجویان معتقد است که با افزایش نظارت در ماه های اخیر تخلفات ساختمانی کمتر شده است. او خاطرنشان می کند: این تخلفات در همه شهرهای استان دیده می شود و همانقدر که در شهرهای شرقی استان شاهد این تخلفات هستیم، در شهرهای غربی و مرکزی نیز پدیده شهرفروشی وجود دارد. مشکل هم اینجاست که عملا با بناهای ساخته شده نمی توان کاری کرد، فقط باید از ادامه این روند جلوگیری کرد. عمودی سازی با ضابطه از سوی دیگر طی 2سال اخیر که بحث بلندمرتبه سازی در این استان با تأیید وزارت کشور به عنوان راهکاری برای حل معضل کمبود زمین مطرح شده، احتمالا نگاه ها به شهرفروشی قانونی تر شده است. به اعتقاد مدیران شهری این اقدام می تواند راه حلی برای شهرهای پرتراکم مازندران باشد. برای نمونه قائمشهر که از آن به عنوان دومین شهر پرتراکم کشور یاد می شود، یکی از شهرهایی است که مدیران آن طی چند ماه اخیر برای عمودی سازی مشوق هایی درنظر گرفتند. با این حال معاون شهرسازی اداره کل راه وشهرسازی مازندران معتقد است که تأکید بر عمودی سازی در مازندران نباید بهانه ای برای تخلف در ساخت وسازهای این استان باشد و لازم است با درنظر گرفتن تعریف و کاربری های عمودی سازی برای نقاط مختلف مازندران، از بروز مشکلات ناشی از گسترش بی ضابطه این نوع ساخت وساز در سراسر استان جلوگیری شود. نادیده گرفتن نظر کارشناسان رستمعلی پاکدامن، می گوید: اتفاقا یکی از مشکلات ساختاری ما تقاضا برای ساخت وساز در تمام نقاط مازندران است. حتی در برخی روستاها اهالی درخواست مجوز برای ساخت بیش از 10طبقه دارند. شهرداری ها و حتی دهیاری ها نیز برای اینکه به درآمد زودهنگام برسند، بسیاری از تخلفات را نادیده می گیرند، تا جایی که نظر ادارات شهرستانی این اداره کل درباره خلاف بودن برخی ساخت وسازها را مورد توجه قرار نمی دهند. تاکنون بارها به این موارد ورود و در استعلام های انجام شده عنوان کرده ایم که نقشه با اساس طرح تفصیلی و شهرسازی مغایرت دارد، اما این نظر کارشناسی در کمیسیون ماده100 مورد توجه قرار نمی گیرد.او وجود برخی شکاف های قانونی در کنار تقاضای زیاد برای ساخت وساز و همچنین مشکلات درآمدی در مازندران را از عوامل اصلی گستردگی شهرفروشی در استان می داند و اظهار می کند: به نظرم شهرداری ها را نمی توان مقصرهای صددرصدی این وضعیت دانست، بلکه مجموعه ای از عوامل مانند ضعف درآمدی شهرداری ها، بی توجهی کمیسیون های ماده100 به نظر کارشناسان و میزان بالای تقاضای ساخت وساز دست به دست هم داده اند تا امروز شاهد گستردگی شهرفروشی در استان باشیم؛ هرچند خوشبختانه اقدامات خوبی ازجمله ورود قوه قضاییه به این موضوع و تغییر نمایندگان وزارت کشور برای کنترل این وضعیت طی چند ماه اخیر انجام شده است. ریشه های تخلف در کنار همه این اظهارات و دیدگاه ها که عمدتا ریشه بروز تخلف در شهرهای مازندران را نیاز مالی شهرداری و این استان ها عنوان می کنند، مدیران شهری هم دیدگاه های مستقل و متفاوتی دارند. سید علی آقامیری، عضو شورای عالی استان ها و یکی از اعضای شورای شهر ساری، با اشاره به کمبود منابع مالی در شهرداری به یکی از ریشه های این نیاز مالی اشاره می کند می گوید: وقتی از اواخر دوره سوم شوراها و به ویژه در دوره چهارم، موجی بی ضابطه برای جذب نیروی انسانی در شهرداری ها به وجود آمد و هزاران نفر به عنوان نیروی اداری جذب شدند، به بار مالی سنگین آن توجه نشد.موج جذب بی ضابطه و براساس روابط نیروها در شهرداری های مازندران که آقامیری به آن اشاره می کند، طی سال های اخیر چالش های زیادی را برای این نهادها به وجود آورده است، به طوری که تعداد نیروهای شهرداری ساری طی 6سال اخیر از حدود 2هزار نفر به حدود 7هزار نفر رسیده که بار مالی سنگینی بر دوش دور جدید مدیریت شهری در مرکز مازندران گذاشته است. آقامیری ادامه می دهد: حالا شهرداری که امکان اخراج این نیروها را به هر دلیلی ندارند، باید حقوق آنها را بپردازند. وقتی درآمد پایداری برای شهرداری وجود ندارد، دولت هم در تأمین منابع مالی حمایت نمی کند و سهم شهرداری ها از مالیات بر ارزش افزوده پرداخت نمی شود، شهرداری ها ناچارند منابع مالی را از جایی دیگر تأمین کنند و فروش تراکم در دسترس ترین راه برای تمام شهرداری ها، نه تنها در مازندران، بلکه در کل شهرهای کشور است. این عضو شورای شهر مرکز استان، وضعیت ساری از نظر تخلف های ساختمانی طی سال های اخیر را مانند بسیاری از شهرهای بالای 200هزار نفر کشور مناسب نمی داند و خاطرنشان می کند: به عنوان یکی از اعضای شورای عالی استان ها شاهد هستم که همه مراکز استان ها با این مشکل مواجهند و منحصر به ساری نیست. اما در بعضی شهرها این مشکل بیشتر به چشم می آید.آقامیری اشاره ای گذرا و غیرمستقیم به وجود برخی روابط و واسطه ها نیز می کند و می گوید: در این شهرفروشی ها اگر همه عایدات به حساب شهرداری ها وارد می شد، دست کم جای امیدواری بود که خوب یا بد مبلغی برای توسعه شهر یا پرداخت هزینه های شهرداری به دست می آمد اما اینطور نیست. وی نبود الگوهای شهرسازی براساس نیاز و شرایط اجتماعی، جغرافیایی، فرهنگی و تاریخی برای هر شهر را مهم ترین خلأ برای فراهم شدن بستر تخلف در شهرها و به ویژه شهرهای شمالی می داند و اظهار می کند: متأسفانه نهاد و دستگاهی که سازوکار شهرداری ها را در شهرسازی منظم کند و این ساخت و سازها را براساس الگویی خاص مشخص سازد، وجود ندارد. برای نمونه ما هرچه در شورای شهر ساری تلاش کردیم که فقط در یک خیابان ساخت وسازها از الگویی مشخص و ثابت پیروی کند، به دلایل گوناگون این اتفاق نیفتاد. آقامیری می افزاید: باید الگویی برای شهرها درنظر گرفته شود تا مجریان ملزم به اجرای آن الگوها باشند، وگرنه در فشار مالی ای که شهرداری ها تحمل می کنند، بسیاری از اولویت های شهرسازی دیده نمی شود. خروجی این وضعیت هم گسترش حاشیه نشینی، رشد بی ضابطه شهرها و ایجاد مناطق شهری بی قواره و بدمنظر است که در مازندران زیاد به چشم می آید. همه نهادها در بروز شهرفروشی مقصر هستند از نگاه شهرداران، همه نهادها در بروز این وضعیت سهیم هستند.یکی از شهرداران مازندران معتقد است که باید برای پیشگیری از بروز تخلف در شهرسازی، ابتدا سهم هر دستگاه و نهاد را مشخص کرد. جعفر حسین زاده، شهردار رویان در گفت وگو با همشهری، نخستین گام در بروز تخلف های ساختمانی را کم توجهی مهندسان ناظر می داند و می گوید: در عین حال که شهرداری ها را در این موضوع سهیم می دانم، معتقدم نباید توپ را صرفا در زمین یک نهاد انداخت. اتفاقا نخستین مرحله بروز تخلف در جایی انجام می شود که مهندس ناظر به عنوان نماینده نظام مهندسی ساختمان از انجام تخلف جلوگیری نمی کند و پیش از اینکه تخلف ساختمانی انجام شود، گزارش را براساس تبصره7 ارائه نمی دهد. دادن گزارش پس از اینکه 3سقف اضافه در یک ساختمان زده شد چه فایده ای دارد؟وی تصریح می کند: تا زمانی که استحکام بنا امضا نشود، امکان ارائه پرونده به کمیسیون و صدور رأی وجود ندارد. اگر یک ساختمان بدون استحکام بنا که مهندس ناظر زیر آن را امضا می کند وارد کمیسیون شود، امکان ندارد قاضی رأیی جز تخریب صادر کند. به نظرم این ادعای نظام مهندسی ساختمان نوعی فرار رو به جلوست. همه باید سهم خودشان در بروز تخلف را بپذیرند. تراکم قانونی حسین زاده به فرآیند های قانونی ساخت و افزایش سطح اشغال و تعداد طبقات در شهرها نیز اشاره می کند و با بیان اینکه الزاما ساخته شدن هر بنای چندطبقه را نباید تخلف نامید، می افزاید: در فرآیند صدور پروانه قانونی، آنچه در قالب تراکم فروخته می شود طبق قانون است. شهرداری که به دلخواه و بدون ضوابط پروانه صادر نمی کند. اگر قانون است درست یا نادرست باید تمکین کرد. سقف تراکم در رویان 4طبقه است، اما قانون مسیری به نام کمیسیون ماده5 را باز گذاشته که درصورت نیاز تا 4طبقه دیگر روی آن 4طبقه پروانه صادر کنند. پس نمی توانیم ساخت این بنا را غیرقانونی و تخلف بدانیم.وی خاطرنشان می کند: در مورد ماده100 هم که برای بناهای دارای اضافه بنا و مازاد بر پروانه است، معمولا شهرداری درخواست تخریب می دهد، اما اعضای کمیسیون براساس دلایلی که مالک می آورد جریمه صادر می کنند.شهردار رویان نیاز مالی شهرداری ها به درآمد کمیسیون ماده100 را هم رد نمی کند و می گوید: بحث منابع مالی داستانی جداست. کمتر از 5درصد منابع خارج از شهر به شهرداری می رسد و حق واقعی و قانونی شهرداری ها به آنها داده نمی شود. سهم شهرداری رویان از محل جرائم ترافیکی 50میلیون تومان بود که فقط 17میلیون تومان پرداخت شد. 5هزار قبض عوارض نوسازی خدمات پخش کردیم که 500میلیون تومان هم توسط شهروندان پرداخت نشد. در چنین شرایطی طبیعی است که شهرداری ها نیم نگاهی هم به درآمدهای ماده 100 داشته باشند. آنچه در شهرهای مازندران از آن به عنوان شهرفروشی یا تراکم فروشی یاد می شود، طی سال های اخیر به پدیده ای عادی و مورد تقاضای جامعه تبدیل شده که برخی مدیران شهری این استان نیز از آن نه در ظاهر و اظهارات، بلکه در عمل و اقدامات، حمایت کرده اند تا بخشی از خلأ درآمدی خود را با آن جبران کنند. روند موجود سبب شده که امروز در سراسر مازندران شاهد بروز تخلفات گسترده در ساخت وساز باشیم که در خوش بینانه ترین حالت ممکن، می توان جلوی استمرار آن را گرفت، اما با ساخت وسازهای انجام شده کاری نمی شود کرد و حالا باید آنها را با تمام نواقص و تخلفاتی که داشتند به عنوان بخشی از کالبد فیزیکی جامعه چه در شهرها و چه در روستاهای این استان پذیرفت. رستم علی پاکدامنمعاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی مازندران شهرداری مازندران را نمی توان مقصرهای صددرصدی این وضعیت دانست، بلکه مجموعه ای از عوامل مانند ضعف درآمدی شهرداری مازندران، بی توجهی کمیسیون های ماده100 به نظر کارشناسان و میزان بالای تقاضای ساخت وساز دست به دست هم داده اند تا امروز شاهد گستردگی شهرفروشی در استان باشیم سیف الله علی نیارئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران نبود سقفی مشخص برای صدور جریمه سبب شده بسیاری از سازندگان با خیالی آسوده اقدام به تخلف و اضافه بنا کنند و درنهایت هم کمیسیون ماده100 به هر میزان که تخلف شده جریمه دریافت می کند. به این شکل، هم سازنده با پرداخت جریمه تخلفش را قانونی می کند، هم شهرداری مبلغی را دریافت می کند سید علی آقامیریعضو شورای شهر ساری وقتی درآمد پایداری برای شهرداری وجود ندارد، دولت هم در تأمین منابع مالی حمایت نمی کند و سهم شهرداری از مالیات بر ارزش افزوده پرداخت نمی شود، بنابراین شهرداری ناچار است منابع مالی را از جایی دیگر تأمین کنند و فروش تراکم در دسترس ترین راه برای تمام شهرداری است بی توجهی به فرصت های درآمدی شهرداری ها، به ویژه در شهرهای گردشگرپذیر میل زیادی به کسب درآمد از طریق صدور پروانه یا دریافت جریمه ماده100 دارند، زیرا به اعتقاد کارشناسان، عمر کسب درآمد از ماده100 در شهرهای مازندران به دلیل استمرار ساخت وسازهای ناشی از تقاضای گردشگران، از شهرهای دیگر کشور بیشتر است. از نگاه کارشناسان، شهرسازی و تقاضای بالای ساخت وساز در مازندران سبب شده که شهرداری های این استان به سایر ظرفیت های درآمدزایی با پایداری و ارزش افزوده بیشتر، توجه نداشته باشند. رضا خاکپور، کارشناس ارشد برنامه ریزی شهری، معتقد است گستردگی شهرفروشی در مازندران ناشی از گرفتارشدن شهرداری ها در یک فرآیند روتین و روزمره بدون برنامه ریزی برای بهره گیری از فرصت های درآمدزایی درست است. این کارشناس برنامه ریزی شهری با طرح این پرسش که کدام شهرداری در مازندران توانسته از فرصت های اقتصادی بومی این استان مانند گردشگری یا ایجاد مراکز پرورش گل وگیاه و تأسیس بنگاه های اشتغال زایی درآمد پایدار کسب کند؟ به همشهری می گوید: آسان بودن کسب درآمد از فروش تراکم، راه و انگیزه برای نوآوری در درآمدزایی را در شهرداری های مازندران از بین برده است.